A Superior Tribunal de Justiça (STJ), por meio de sua 2ª seção, adiou no último dia 5 de fevereiro de 2026 o julgamento que deve definir se condomínios residenciais podem ou não proibir aluguéis de curta temporada via plataformas digitais. A decisão de suspender a análise prolonga a insegurança jurídica para milhares de proprietários e investidores que utilizam o Airbnb e serviços similares no Brasil, deixando no ar a resposta sobre onde termina o direito de propriedade e onde começa a soberania da assembleia de condomínio.
Aqui está o ponto central da questão: a briga não é apenas sobre a plataforma em si, mas sobre a natureza da atividade. De um lado, proprietários defendem que podem fazer o que quiserem com seu imóvel; do outro, síndicos argumentam que o fluxo intenso de estranhos compromete a segurança e a tranquilidade do prédio. O impasse agora volta à estaca zero enquanto o tribunal reflete sobre decisões conflitantes que vêm sendo tomadas em todo o país desde 2021.
A evolução do imbróglio jurídico (2021-2026)
Para entender como chegamos a esse adiamento, precisamos olhar para trás. Em 2021, a 4ª Turma do STJ chegou a emitir uma decisão preliminar, por dois votos a um, autorizando que condomínios proibissem a atividade se a convenção não a permitisse expressamente. Na época, a visão era mais rígida. Mas a coisa mudou. O caso que deu origem a tudo veio do Rio Grande do Sul, envolvendo um proprietário que dividiu seu apartamento em vários quartos, alugando-os separadamente para famílias diferentes — um modelo que lembra mais um hotel do que uma locação residencial comum.
Interessantemente, as instâncias inferiores não entraram em acordo. Enquanto o Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul (TJ/RS) tendia a permitir a locação, o Tribunal de Justiça do Paraná (TJ/PR) validou a proibição de aluguéis menores que 90 dias. Já em Minas Gerais, o TJ/MG decidiu que qualquer proibição exigiria a alteração da convenção por unanimidade, argumentando que restringir o aluguel fere o núcleo do direito de propriedade. Em Goiás (TJ/GO), a linha foi restritiva, assumindo que a alta rotatividade de pessoas, por si só, já gerava um risco presumido.
A exigência de "prejuízo real e concreto"
A grande reviravolta nos últimos anos é que o Judiciário parou de aceitar proibições genéricas. Agora, a tendência é clara: um condomínio não pode proibir o Airbnb apenas "por precaução" ou porque "não gosta da ideia". Para que uma restrição seja legal, o condomínio precisa provar que houve um prejuízo real e concreto à paz, saúde ou segurança dos moradores.
Isso significa que, se o condomínio quiser barrar a prática, precisará de evidências. Relatórios de segurança, registros de incidentes ou provas de que a estrutura do prédio não suporta o fluxo de pessoas. Sem isso, a restrição pode ser anulada na justiça, e o condomínio pode acabar condenando o fundo de reserva a pagar indenizações por perdas e danos e honorários advocatícios (algo que dói no bolso de todos os condôminos).
Recentemente, a 4ª Turma do STJ ajustou a régua do quórum. Antes se falava em unanimidade para mudar a convenção em alguns casos, mas agora o entendimento é que basta o quórum qualificado de dois terços dos proprietários, conforme prevê o artigo 1.351 do Código Civil. Essa mudança foi impulsionada por análises do Ministro Raul Araújo, que já havia reconhecido a possibilidade de locações temporárias, desde que respeitadas as regras do condomínio.
O caminho seguro para síndicos e proprietários
Com o julgamento adiado, quem vive esse dilema deve agir com cautela. Não adianta o síndico criar uma regra "da sua cabeça" ou basear-se em um comunicado no elevador. Para que a proibição tenha validade jurídica, o caminho é burocrático, mas necessário:
- Convocar assembleia com pauta específica para discussão de locações temporárias.
- Obter a aprovação de dois terços dos condôminos.
- Formalizar a alteração na convenção do condomínio.
- Registrar a nova convenção no cartório de registro de imóveis.
Para os proprietários, o conselho é a boa vizinhança. O dever de conduta é a chave. Quando o locatário causa problemas, o condomínio tem base legal para agir. Quando a proibição é arbitrária, o dono do imóvel tem a lei ao seu lado.
O que esperar dos próximos passos
O adiamento da sessão da 2ª seção do STJ não é apenas um atraso processual; é um sinal de que o tribunal reconhece a complexidade do tema. Estamos saindo de uma era de "proibição quase automática" para uma era de análise caso a caso. A decisão final terá um efeito cascata em todo o Brasil, impactando a economia do turismo e a gestão imobiliária.
A tendência é que o STJ busque um equilíbrio: preservar o direito do proprietário de rentabilizar seu bem, mas garantir que o condomínio não se transforme em um hotel clandestino sem a concordância da maioria. Até que o martelo bata, a palavra de ordem é a formalização.
Perguntas Frequentes
O condomínio pode proibir o Airbnb se não houver nada na convenção?
De acordo com a tendência atual do STJ, proibições genéricas ou baseadas apenas na vontade do síndico tendem a ser anuladas. Para proibir legalmente, o condomínio deve alterar a convenção com aprovação de dois terços dos proprietários e, preferencialmente, demonstrar que a atividade causa danos concretos à segurança ou sossego dos moradores.
Qual a diferença entre aluguel residencial e a atividade questionada pelo STJ?
A discussão gira em torno da "hospedagem comercial" versus "locação residencial". O caso do Rio Grande do Sul, por exemplo, envolvia a divisão de um único imóvel em vários quartos para famílias diferentes, o que descaracteriza a moradia e aproxima a atividade de um hotel, facilitando a proibição por parte do condomínio.
O que acontece se o condomínio proibir a locação sem seguir a lei?
Se a restrição for imposta de forma irregular (sem quórum adequado ou sem prova de dano), o proprietário pode entrar com uma ação judicial para anular a proibição. Se houver prejuízo financeiro comprovado, o condomínio pode ser condenado a pagar indenizações por perdas e danos, além de custas processuais.
Qual é o quórum necessário para proibir locações temporárias?
O entendimento atual do STJ é de que a alteração da convenção do condomínio para restringir esse direito de propriedade exige um quórum qualificado de dois terços dos condôminos, conforme o artigo 1.351 do Código Civil Brasileiro.
